Keijzer versus O’Sullivan | Nieuwe koers voor flexwonen en tiny houses

Van politieke belofte naar strakke regie: de nieuwe koers op de woningmarkt

De tijd van pappen en nathouden op de woningmarkt lijkt voorbij. Waar het beleid onder Mona Keijzer vooral draaide om ruimte maken, aanjagen en versnellen, is de lijn onder de nieuwe minister strakker georganiseerd. Sinds 23 februari 2026 is Elanor Boekholt-O’Sullivan minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in het kabinet-Jetten. Haar achtergrond in Defensie verklaart niet alles, maar de bestuurlijke stijl oogt in ieder geval minder pragmatisch en meer op uitvoering gericht. Dat is geen waardeoordeel, maar wel een relevante verschuiving.

De erfenis van Keijzer

Onder Keijzer werd de markt vooral uit de verlamming getrokken. De boodschap was helder: er moet gebouwd worden, en snel ook. In dat kader werd de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT) eerder al opgetuigd als financieel instrument om flexwoningen en transformatieprojecten haalbaarder te maken. De bijdrage stond in de vorige tranche op €14.000 per woning.

Die fase was nodig. Veel gemeenten wilden wel, maar bleven steken op locatiekosten, infrastructuur, tijdelijke grondposities en een businesscase die simpelweg niet sloot. De SFT gaf lucht. Niet door alle problemen op te lossen, maar wel door projecten van “interessant idee” naar “serieus uitvoerbaar” te duwen.

De Boekholt-norm: meer geld, meer voorwaarden

Het kabinet-Jetten heeft die lijn niet stopgezet, maar wel verder aangescherpt. De vierde tranche van de SFT is op 19 januari 2026 opengegaan en loopt tot en met 31 december 2027. Het budget is verhoogd naar €178,5 miljoen en de bijdrage per woning is opgehoogd van €14.000 naar €20.000, waarvan €6.000 vrij besteedbaar is voor sociaal beheer.

Dat klinkt op papier als verruiming, en dat is het ook. Maar het is geen blanco cheque. De regeling vraagt meer van gemeenten en projectpartners dan voorheen. De bijdrage staat nadrukkelijk in relatie tot maatschappelijke inpassing, doelgroepsturing en beheer. Ook inhoudelijk is de regeling verbreed: voor het eerst komen ook woningen die ontstaan door splitsen in aanmerking voor een bijdrage, net als onzelfstandige sociale woonruimten.

De beweging is dus dubbel: ruimer in mogelijkheden, strakker in voorwaarden.

Geen vrijblijvende groei meer

Voor bouwers van tiny houses en flexwoningen betekent dat iets fundamenteels. De markt wordt minder gedreven door politieke welwillendheid alleen, en meer door projecten die ook op papier en in beheer kloppen. De tijd waarin je met een aardig concept en een sympathiek verhaal al een heel eind kwam, loopt af. De lat ligt hoger: projectrijpheid, doelgroepkeuze, beheerstructuur en exploitatiezekerheid worden belangrijker.

Dat zie je niet alleen in de SFT. Parallel daaraan loopt ook de Realisatiestimulans, waarmee gemeenten vanaf 2026 een vaste bijdrage ontvangen voor betaalbare woningen waarvan de bouw start in de periode 2025 tot en met 2029. Voor die regeling is in totaal circa €2,5 miljard beschikbaar en de basisbijdrage bedraagt €7.000 per betaalbare woning, met extra middelen voor opgaven met hogere kosten. Het Rijk stuurt daarmee steeds nadrukkelijker op realisatie in plaats van alleen op planvorming.

Wat dit vraagt van de markt

Wie nu actief is in flexwonen, kan zich niet meer permitteren om alleen naar ontwerp en product te kijken. De echte vraag is: past het project bestuurlijk, financieel en maatschappelijk in het speelveld van nu? Dat betekent dat kennis van woningtypologie, BBL-eisen en bouwsnelheid niet genoeg is. Je moet ook begrijpen hoe regelingen zoals de SFT en de Realisatiestimulans doorwerken in doelgroepen, exploitatie, timing en beheer.

En dat is misschien wel de grootste verandering van allemaal. De woningmarkt wordt niet alleen meer een bouwopgave, maar steeds nadrukkelijker ook een uitvoeringsopgave. Minder vrijblijvend, minder romantisch, minder afhankelijk van bestuurlijke improvisatie. Meer regie, meer voorwaarden, meer toetsing vooraf.

Tot slot

De kansen voor tiny houses en flexwoningen zijn daarmee niet kleiner geworden; eerder groter. Maar de spelregels zijn veranderd. De ruimte zit niet meer alleen in politieke belofte, maar in de mate waarin je als marktpartij kunt laten zien dat je een project ook echt kunt dragen, organiseren en beheren.

Dat is de nieuwe realiteit. Geen crisismanagement meer, maar een operatie met duidelijkere lijnen.

De overheid is gestopt met vragen en begonnen met eisen. Wij spreken de taal van de nieuwe minister en begrijpen wat er nodig is om een project door de gemeentelijke molen te krijgen. Zoek je een partner die niet alleen bouwt, maar ook de politieke en sociale context beheerst? Wij staan klaar.