SFT 4e tranche & flexwoningen | Rijksregeling voor tijdelijke woningbouw

Bouwen én bijblijven: waarom regelgeving en regelingen (zoals SFT) net zo belangrijk zijn als het huis zelf

Bouwen is allang niet meer alleen een kwestie van ontwerp, materialen en planning. In de praktijk winnen projecten of verliezen ze momentum op iets anders: regelgeving en financiering. En precies daarom volgen wij bij Buitenkamer niet alleen de technische bouwregels, maar óók de bewegingen in beleid, gemeentelijke kaders en rijksregelingen die projecten haalbaar maken.

Wetgeving verandert sneller dan veel mensen denken

Sinds de invoering van de Omgevingswet en de doorontwikkeling van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL) ligt de lat voor tijdelijke en flexibele woningbouw anders dan “vroeger”. In onze blog over vergunningen en beleidsruimte voor flexwonen gaan we daar dieper op in. Gemeenten willen snelheid, maar óók zekerheid: brandveiligheid, energieprestatie, geluidscomfort, beeldkwaliteit, parkeren en ontsluiting moeten vanaf dag één kloppen.

Dat betekent dat je als bouwer niet kunt wachten tot de vergunningfase om uit te zoeken wat wel en niet kan. Dan ben je te laat. Wij houden daarom continu in de gaten:

• wat er verandert in bouwregelgeving (BBL, lokale eisen, omgevingsplan),
• wat er verschuift in gemeentelijke beleidsruimte (tijdelijkheid, herplaatsbaarheid, doelgroep, termijn),
• en welke rijksregelingen projecten financieel “rond” kunnen trekken.

Van beleid naar uitvoering: wanneer een regeling het verschil maakt

Veel flexprojecten zijn inhoudelijk sterk, maar lopen in de praktijk stuk op timing en haalbaarheid: een locatie is tijdelijk beschikbaar, de vraag is urgent, en de besluitvorming moet snel. Precies daar worden regelingen relevant. Niet als “extraatje”, maar als onderdeel van het projectontwerp: ze bepalen mede welke doelgroep, welke exploitatieperiode en welke planning realistisch is. Als je daar pas laat in het traject naar kijkt, ontdek je vaak te laat dat je óf niet aan de voorwaarden voldoet, óf dat je het project onnodig complex hebt gemaakt.

Een goed voorbeeld hiervan is de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT).

SFT: wat is het, en voor wie is het bedoeld?

De SFT is er om gemeenten te helpen om flexwoningen en transformatiewoningen sneller en financieel haalbaar te realiseren, juist op locaties waar de exploitatie zonder steun lastig sluitend te krijgen is. In de praktijk werkt het als een hefboom: de regeling maakt het voor gemeenten makkelijker om marktpartijen en investeerders aan te haken, omdat een deel van het financiële gat gedicht kan worden.

Belangrijk detail: gemeenten moeten bij de aanvraag vaak al aantonen dat er serieuze partners zijn, onder andere via een intentieverklaring die mede wordt ondertekend door investeerders en eventuele gebouweigenaren.

Was er altijd al een 4e tranche?

De SFT bestaat uit tranches (openstellingsrondes). De vierde tranche is specifiek genoemd als openstelling vanaf 19 januari 2026 en loopt tot en met 31 december 2027.
Dus: nee, “de 4e tranche” was niet “altijd al” een vast gegeven; het is een concrete nieuwe openstellingsronde in de periode 2026–2027, met aangepaste voorwaarden en budget.

Wat houdt die 4e tranche (SFT 2026–2027) concreet in?

Voor gemeenten is dit precies het soort regeling waar je vroeg in het proces op moet sturen. De kernpunten die nu bekend zijn: openstelling 19 jan 2026 t/m 31 dec 2027, budget € 178,5 miljoen, en een maximale bijdrage van € 14.000 per woning (incl. btw).

Daarnaast zitten er voorwaarden aan, die inhoudelijk grote impact hebben op het plan:

• Doelgroepverplichting: minimaal 30% voor statushouders, ontheemden of spoedzoekers.
• Minimale exploitatieduur: 10 jaar als sociale huurwoning.
• Start bouw: binnen 18 maanden na besluitdatum.

Dat zijn geen kleine lettertjes: dit stuurt direct op woningtype, contractvorm, doelgroepmix en timing.

Usecase: zo kan SFT het verschil maken

Stel: een gemeente heeft een tijdelijk beschikbare locatie voor 10 tot 15 jaar. De behoefte is urgent (spoedzoekers), maar de grond- en infra-kosten drukken zwaar op de businesscase. In projecten zoals Tiny Houses Geldermalsen zie je hoe zulke uitgangspunten in de praktijk samenkomen. Zonder stimulans wordt het project óf te duur, óf financieel te risicovol voor partijen die moeten investeren.

Met SFT ontstaat er ruimte om:

• sneller te realiseren (omdat financiering eerder rond kan),
• kwalitatief te bouwen (BBL-niveau, volwaardig comfort),
• én de exploitatie haalbaar te houden binnen sociale huurkaders.

Dat is precies waarom gemeenten in de praktijk al in de planfase (ruim vóór schop de grond in gaat) marktpartijen betrekken: je moet kunnen aantonen dat je het project ook echt kunt en wilt uitvoeren binnen de voorwaarden.

Waarom dit voor Buitenkamer logisch bij elkaar hoort

Wij zien regelgeving en regelingen niet als “bureaucratie”, maar als onderdeel van het ontwerp. Als je vanaf de eerste schets rekening houdt met:

• BBL/Omgevingswet,
• gemeentelijke randvoorwaarden (beeldkwaliteit, parkeren, ontsluiting),
• en regelingen zoals SFT,

dan bouw je niet alleen een woning, maar een haalbaar project. Dat is ook precies waar opdrachtgevers (gemeenten, ontwikkelaars, bouwpartners) op selecteren: partijen die snappen dat het echte werk begint vóór de bouwplaats.

Tot slot

De komende jaren verschuiven regels, definities en financieringsinstrumenten verder. De partijen die het hardst groeien, zijn degenen die bouwkundig én beleidsmatig kunnen meebewegen. Daarom blijven wij dit strak volgen en vertalen we het naar één simpele uitkomst: projecten die sneller rond komen, beter kloppen en langer waarde houden.

Wilt u weten of uw locatie of project in aanmerking kan komen voor regelingen zoals SFT – en wat dat betekent voor ontwerp, planning en exploitatie? Neem contact met ons op. We denken graag mee vanaf de planfase.

Wie zich verder wil verdiepen in dit onderwerp, kan ook onze blog over modulaire tijdelijke woningen voor gemeenten lezen. Daarin laten we zien hoe snelheid, schaalbaarheid en beleidsmatige haalbaarheid in de praktijk samenkomen