Hugo begon, Keijzer verbouwde, O’Sullivan moet leveren | Krijgt modulair bouwen eindelijk ruimte?

Toen Hugo de Jonge (wie kent hem niet?) op 7 maart 2024 de Wet Versterking regie volkshuisvesting naar de Tweede Kamer stuurde, zette hij een principiële streep door dertig jaar gedecentraliseerd woonbeleid. De markt en de gemeentelijke autonomie hadden gefaald in het leveren van voldoende volume. Het Rijk moest het stuur terughalen: dwingende woningbouwprogramma’s, centrale sturing op locaties en een harde verdeling van betaalbaarheid. De Jonge tekende het theoretische raamwerk voor een koerswijziging die inmiddels twee ministers verder is.

Daarna nam Mona Keijzer het dossier over. Zij liet het casco staan, maar verbouwde het interieur grondig. Keijzer verschoof het zwaartepunt van centrale dwang naar praktische deregulering aan de onderkant. De introductie van vergunningvrije opties voor familiewoningen op eigen erf, het versoepelen van mantelzorgconstructies en het plan om de Ladder voor duurzame verstedelijking te schrappen voor reguliere woningbouw, brachten de wet plotseling direct binnen het speelveld van modulaire bouwers en particuliere initiatiefnemers.

Wie die koerswisseling verder wil teruglezen, vindt die in onze eerdere analyse Keijzer versus O’Sullivan | Nieuwe koers voor flexwonen en tiny houses.

Met het definitief van kracht worden van de Regiewet in juli 2026 is de theoretische discussie gesloten. Het wetgevende fundament ligt er. De vraag wie het bedacht heeft, is niet relevant. Waar het nu om draait: wat gaat minister Elanor Boekholt-O’Sullivan er operationeel mee afdwingen?

Geen marketingoffensief, wel operationele hefbomen

Wie zoekt naar ronkende beleidsnota’s waarin O’Sullivan tiny houses tot nationale prioriteit bombardeert, zoekt tevergeefs. De term modulair staat niet met koeienletters op haar ministerie geplakt. Haar beleidsagenda wordt gedomineerd door grootschalige gebiedsontwikkelingen, corporatiedoelstellingen en macro-economische woningbouwcijfers.

Maar en hier komt een grote 'maar': Kijk je echter naar de instrumenten die zij operationaliseert, dan tekent zich een duidelijke industriële doctrine af. Met de lancering van de Taskforce Versnelling Woningbouw heeft het kabinet een harde operationele doelstelling neergelegd: binnen vier jaar moet minimaal vijftig procent van alle nieuwbouwwoningen fabrieksmatig worden geproduceerd. Bij projecten waar het Rijk direct financieel of ruimtelijk bij betrokken is, wordt conceptueel en industrieel bouwen niet langer een alternatief, maar de standaard eis in de uitvraag.

Tegelijkertijd zet het ministerie druk op de twee grootste operationele blokkades: grond en vergunningen. De voorbereiding van een strategische Rijksgrondbank (met definitieve besluitvorming begin 2027) moet voorkomen dat projecten jarenlang stranden op speculatieve grondposities. Daarnaast moeten de afspraken tussen Rijk, provincies en gemeenten over flexwonen, optoppen en woningdelen een einde maken aan het eindeloze maatwerk per individuele gemeente.

Afzonderlijk zijn dit bestuurlijke dossiers. In samenhang vormen ze de noodzakelijke randvoorwaarden om conceptueel bouwen op te schalen van incidentele pilots naar structurele productie.

Waarom de bottleneck nooit in de fabriekshal zat

De modulaire sector heeft geen capaciteitsprobleem aan de productiekant. De fabrieken staan er, de gerobotiseerde lijnen draaien en de bouwfysische prestaties van moderne conceptwoningen overtreffen traditionele bouw op vrijwel elk technisch vlak.

Het probleem zat altijd in de keten daarvóór:

• Ambtelijke willekeur: Lokale welstandscommissies en stedenbouwkundigen die geïndustrialiseerde ontwerpen blijven toetsen alsof het unieke, traditioneel gemetselde maatwerkprojecten zijn.

• Trage vergunningverlening: Procedures die net zo lang duren voor een woning die in twee dagen geplaatst wordt als voor een traditioneel bouwtraject van anderhalf jaar.

• Versnipperde uitvragen: Gemeenten die telkens een eigen lokaal eisenpakket formuleren, waardoor fabrikanten hun gestandaardiseerde processen niet kunnen uitnutten.

• Onzekere grondposities: Een gebrek aan bouwrijpe kavels met een passende tijdelijke of permanente bestemming.

Juist op die frictiepunten grijpt het huidige beleid in. Een wet die gemeenten verplicht om exact te programmeren wélke doelgroepen zij moeten huisvesten, ontneemt lokale colleges het excuus om flexibele en compacte concepten structureel buiten de deur te houden. Als fabrieksmatige bouw bij wetgeving en Rijksaanbestedingen wordt afgedwongen, verandert de modulaire bouwer van een alternatieve pionier in de meest logische samenwerkingspartner voor ontwikkelaars en corporaties.

Hoe de Regiewet van wettelijke invoering naar gemeentelijke uitvoering beweegt, zetten we uiteen in Regiewet aangenomen, maar wat nu? | Dit gebeurt er tot 1 juli 2027.

Het afrekenmoment: van intentie naar plaatsing

Het is voorbarig om Boekholt-O’Sullivan nu al uit te roepen tot wegbereider van de modulaire doorbraak. Tussen een ministeriële taakstelling en een geplaatste woning op een fundering zit een weerbarstige praktijk van stikstofruimte, netcongestie en ambtelijke capaciteitstekorten.

De effectiviteit van haar ministerschap wordt niet gemeten aan het aantal persberichten vanuit Den Haag, maar aan keiharde doorlooptijden. Hoeveel maanden gaan er daadwerkelijk af van de vergunningprocedure? Hoeveel hectare grond brengt de Rijksgrondbank in beweging? Hoeveel gemeenten nemen modulaire en verplaatsbare woonvormen dwingend op in hun volkshuisvestingsprogramma? En bovenal: hoeveel fabrieksmatige woningen worden er maandelijks daadwerkelijk aangesloten op het net?

Dit zijn allemaal vragen waar wij jullie antwoord op gaan geven de komende maanden.

O’Sullivan heeft het beleid niet ontworpen, maar zij zit op de stoel waar het moet worden uitgevoerd. Als zij erin slaagt de ambtelijke procedures synchroon te laten lopen met de snelheid van de fabriek, kan zij de minister blijken die modulair bouwen definitief uit de experimentele marge tilt.

Faalt de uitvoering, dan blijft de Regiewet exact wat de critici vreesden: een papieren exercitie in gecentraliseerde macht.

Meer dan één losse publicatie

De woningmarkt verandert niet op één datum en een wetswijziging staat nooit op zichzelf. Daarom volgen we bij Buitenkamer niet alleen afzonderlijke nieuwsberichten, maar bouwen we dossiers waarin wetgeving, politieke keuzes en de praktische gevolgen voor nieuwe woonvormen bij elkaar komen.

Wil je verder lezen over de Regiewet, flexwonen, CPO, kavels, vakantieparken en de routes naar nieuwe woonruimte?

Bekijk het Kenniscentrum van Buitenkamer en volg de dossiers vanaf de eerste beleidsplannen tot de actuele stand van zaken.